เราเชื่อว่าทุกคนย่อมมีบ้านในฝัน ที่อยากจะครอบครองเป็นเจ้าของ แน่นอนว่าหากจะเก็บออมจนกว่าจะมีเงินสดครบราคาบ้าน อาจจะเป็นเรื่องที่ยากเกินไป เพราะสมัยนี้บ้านหลังหนึ่งมีราคาไม่ต่ำกว่าล้านบาทเลยทีเดียว ดังนั้น การยื่นขอสินเชื่อบ้านจากธนาคารหรือสถาบันการเงิน จึงเป็นทางเลือกหนึ่งที่ช่วยให้คุณมีบ้านได้ง่ายขึ้น และเพื่อให้คุณเป็นเจ้าของบ้านในฝันได้ง่ายขึ้น วันนี้นักค้าอสังหา ได้รวบรวม 5 เทคนิควางแผนก่อนการซื้อบ้าน เพื่อให้คุณเตรียมตัวให้พร้อมก่อนที่จะมีบ้านสมใจ

5 เทคนิค วางแผนซื้อบ้าน ที่มนุษย์เงินเดือนทำได้

1. เริ่มวางแผนการเงิน

1.1 ประเมินกำลังตัวเอง
สิ่งแรกที่ควรทำคือ ประเมินกำลังตัวเอง โดยเริ่มต้นจากการ ประเมินรายรับ รายจ่าย และหนี้สินทั้งหมดที่มี และหากคุณอยากกู้ซื้อบ้านให้ผ่าน เราแนะนำว่า คุณไม่ควรมีรายจ่าย หรือหนี้สินเกินกว่า 40% ของรายได้ต่อเดือน เพื่อให้คุณได้รับโอกาสการอนุมัติสินเชื่อบ้านมากขึ้น ตัวอย่าง เช่น หากคุณมีเงินเดือน 20,000 บาท จะผ่อนบ้านสูงสุดได้ 8,000 บาท แต่หากมี หนี้บัตรเครดิต หนี้รถยนต์ ฯลฯ ความสามารถในการผ่อนบ้านต่อเดือนก็จะลดลง เป็นเหตุให้วงเงินที่สามารถกู้ได้มีจำนวนน้อย หรือทำเรื่องกู้ซื้อบ้านได้ยากขึ้นด้วย
1.2 เก็บออมเงิน
หลังจากประเมินความสามารถในการผ่อนบ้านของตนเองแล้ว คุณจะต้องเริ่มเก็บออมเงินด้วย เพื่อให้มีเงินออมสัก 10% ของราคาบ้านที่จะซื้อ เพราะการซื้อบ้านมีค่าใช้จ่ายบางส่วนที่ต้องชำระเป็นเงินสด อาทิ เงินจองบ้าน หรือ เงินที่จ่ายให้กับโครงการก่อนเริ่มทำ “สัญญาจะซื้อจะขาย” เพื่อจองสิทธิ์ของเราในการซื้อบ้านหรือคอนโด เงินดาวน์ คือ เงินที่ชำระหลังวันทำสัญญา เพื่อแบ่งชำระค่าบางส่วนไปก่อน แล้วทำผ่อนจ่ายที่เหลือทีหลังค่าจดจำนอง 1% ของมูลค่าที่จำนอง (จำนวนเงินกู้ทั้งหมด) ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย ฯลฯ ที่ถึงแม้จะได้รับส่วนลดจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จากรัฐบาล ( มาตรการ LTV) โดทำการลดค่าธรรมเนียมการโอนบ้านและคอนโดจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนองสินเชื่อที่อยู่อาศัยจาก 1% เหลือ 0.01% แต่คุณก็ยังต้องสำรองเงินสดไว้อยู่ดีนอกจากนี้ บัญชีเงินฝาก ยังช่วยเพิ่มความน่าเชื่อถือทางการเงินของคุณ ซึ่งจะช่วยให้คุณได้รับอนุมัติสินเชื่อได้ง่ายยิ่งขึ้นอีกด้วย
1.3 ศึกษาราคาบ้านที่คุณต้องการ
คุณควรเล็งๆ โครงการบ้านที่อยู่ในวงเงินที่คุณสามารถกู้ได้ ซึ่งมีทั้งบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสอง โดยอาจเลือกพิจารณาบ้านไว้หลายๆ โครงการ เพื่อนำมาเปรียบเทียบกันไว้ล่วงหน้า ทั้งในด้านของทำเล ราคา หรือ โปรโมชั่น

2. ลดรายจ่าย

เพราะการซื้อบ้านมักจะตามมาด้วยค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อีกมากมาย เราแนะนำให้คุณลดรายจ่ายลง ด้วยการลดใช้สิ่งฟุ่มเฟือย ไม่ว่าจะเป็น การผ่อนสินค้าหรือบริการที่ไม่จำเป็น เพื่อลดภาระหนี้สินไม่ให้เกิน 40% ของรายได้ ซึ่งเป็นสิ่งหนึ่งที่สถาบันการเงินจะพิจารณาในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย การลดภาระหนี้สินลงจะช่วยให้คุณมีโอกาสได้รับอนุมัติสินเชื่อมากขึ้นด้วย

3. เคลียร์หนี้ก่อนกู้

ก่อนที่จะทำการกู้ซื้อบ้าน คุณควรเคลียร์หนี้ที่มีอยู่ให้หมด หรือถ้าไม่หมดก็ควรเหลือหนี้ให้น้อยที่สุด รวมถึง หลีกเลี่ยงการผ่อนสินค้าก่อนขอสินเชื่อบ้านเป็นระยะเวลา 3 เดือน เพราะการผ่อนสินค้าถือเป็นการตัดโอกาสที่จะทำให้คุณสามารถกู้ในวงเงินตามที่ต้องการได้
ในกรณีที่คุณมีหนี้บัตรเครดิตหลายใบ เราแนะนำให้คุณทำการ รวมหนี้บัตรเครดิตทุกใบให้เป็นก้อนเดียว ก่อน ด้วย สินเชื่อรวมหนี้ ซึ่งมีข้อดีหลายประการ อาทิ ช่วยลดภาระดอกเบี้ยจากบัตรต่างๆ ทำให้ยอดผ่อนตอนเดือนของคุณลดลง ซึ่งผลที่ตามมาคือ คุณจะได้วงเงินกู้ซื้อบ้านที่สูงขึ้น
แต่มีข้อควรระวังคือ เมื่อคุณขอสินเชื่อรวมหนี้และ ปิดหนี้บัตรเครดิต หมดแล้ว อย่าเผลอตัวเผลอใจสร้างหนี้บัตรเครดิตเพิ่มขึ้นมาอีก เพราะจะทำให้คุณกลายเป็นหนี้มากขึ้นได้จนถึงขั้นผ่อนชำระไม่ไหว ทำให้ระบบการเงินของคุณเสียหายหนักตามมาได้

4. สร้างประวัติเครดิตบูโรให้ดี

เป็นที่รู้กันดีว่า ในการพิจารณาสินเชื่อต่างๆ นั้น สถาบันการเงินจะพิจารณาข้อมูลบัญชีสินเชื่อและประวัติการชำระสินเชื่อ (เครดิตบูโร) ร่วมด้วย ดังนั้น ใครที่มีหนี้บัตรเครดิต บัตรกดเงินสด ผ่อนรถยนต์ ฯลฯ เราแนะนำให้คุณผ่อนชำระหนี้ให้ตรงเวลาอย่างสม่ำเสมอ
ทั้งนี้เพราะ หากคุณมีประวัติการชำระหนี้ไม่ตรงต่อเวลา, ค้างชำระหนี้เกิน 90 วัน หรือไม่ชำระหนี้เลย ข้อมูลเหล่านี้จะไปแสดงในประวัติการชำระสินเชื่อ ( เครดิตบูโร) ทั้งหมด ซึ่งนั่นจะทำให้คุณได้รับอนุมัติเงินกู้บ้านยากมากขึ้น หรืออาจกู้ไม่ผ่านเลยทีเดียว
ดังนั้น คุณจึงควรสร้างประวัติเครดิตบูโรให้ดี ด้วยการชำระหนี้ให้ตรงเวลา และไม่เป็นหนี้บัตรเครดิตหรือบัตรกดเงินสดมากเกินไป ถ้าคุณทำได้เช่นนี้ จะส่งผลให้การพิจารณาอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยของคุณง่ายขึ้นเยอะเลย

5. เลือกสินเชื่อบ้านที่เหมาะกับตัวเอง

สินเชื่อบ้าน ถือเป็นตัวช่วยสำคัญในการซื้อบ้าน ซึ่งสิ่งที่คุณควรนำมาพิจารณาในการเลือกสินเชื่อให้เหมาะสมกับตัวเอง ได้แก่

5.1 อัตราดอกเบี้ย มี 2 ประเภท คือ
ประเภทคงที่ (Fixed Rate) เป็นอัตราดอกเบี้ยที่กำหนดอัตราตายตัว ไม่ปรับขึ้นหรือปรับลง หากภาวะอัตราดอกเบี้ยตลาดเป็นขาขึ้น ควรเลือกอัตราดอกเบี้ยคงที่
ประเภทลอยตัว (Floating Rate) เป็นอัตราดอกเบี้ยที่ขึ้นปรับขึ้น-ลง โดยอ้างอิงตาม Minimum Retail Rate (MRR) หรือ Minimum Lending Rate (MLR) ซึ่งคุณควรตรวจสอบว่าอัตราดอกเบี้ยอ้างอิง เท่ากับกี่เปอร์เซ็นต์ เพื่อประเมินอัตราดอกเบี้ยที่จะต้องจ่าย หากภาวะอัตราดอกเบี้ยตลาดเป็นขาลง ควรเลือกอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว
5.2 ยอดผ่อนแต่ละงวด
อยากผ่อนหนี้หมดไว ควรเลือกยอดผ่อนชำระสูง เพื่อนำไปตัดเงินต้นมากขึ้น เมื่อเงินต้นลดลงเร็ว ดอกเบี้ยบ้านก็จะลดลงด้วยเช่นกัน แต่ข้อควรระวัง คือ หากคุณอยากขอลดอัตราการผ่อนให้น้อยลงจะทำได้ยาก เนื่องจากในสัญญาระบุยอดผ่อนชำระไว้แล้ว และหากคุณมีเงินไม่พอชำระค่างวด อาจทำให้เสียประวัติ และถูกปรับอัตราดอกเบี้ยให้กลายเป็นดอกเบี้ยผิดชำระได้
อยากมีสภาพคล่อง ควรเลือกยอดผ่อนชำระน้อยๆ ซึ่งค่างวดที่ชำระน้อย จะนำไปตัดเงินต้นได้น้อย ทำให้คุณอาจจะใช้เวลาในการผ่อนบ้านนานขึ้น แต่ข้อดีของการเลือกผ่อนแบบนี้คือ คุณจะมีสภาพคล่องในทางการเงินในแต่ละเดือน มีเงินเหลือใช้จ่ายในชีวิตประจำวันมากขึ้น ไม่เป็นภาระที่สูงเกินไป และหากเดือนไหนคุณมีเงินชำระมาก เช่น ได้รับโบนัสมา คุณก็สามารถนำไปจ่ายค่างวดที่สูงกว่าปกติได้ ซึ่งจะช่วยให้ตัดเงินต้นให้ลดลงเร็วขึ้น
5.3 วงเงินกู้
จากเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย ให้สถาบันการเงินปล่อยวงเงินกู้ได้ที่ 80-95% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน ซึ่งหากคุณอยากเงินกู้เต็มวงเงิน สถาบันการเงินมักจัดวงเงิน สินเชื่ออเนกประสงค์ ให้คุณกู้เพิ่ม แต่ทั้งนี้ ดอกเบี้ยจากสินเชื่อซื้อบ้าน สามารถนำไปลดหย่อนภาษีได้ไม่เกิน 100,000 บาท ส่วนสินเชื่ออเนกประสงค์จะไม่สามารถนำไปลดหย่อนภาษีได้ ดังนั้น

หากอยากได้วงเงินสูง ควรขอสินเชื่อเต็มวงเงิน
หากอยากลดหย่อนภาษี ควรพิจารณาตามกำลังเงินดาวน์
หากคุณเตรียมตัววางแผนซื้อบ้านตามเทคนิคที่แนะนำมาข้างต้นนี้ เราเชื่อว่าคุณจะมีบ้านในฝันได้ไม่ยาก